Первоначальный взнос – обязательное условие в большинстве ипотечных программ. Взять ипотеку без первоначального взноса сложно, а часто – просто невозможно. Каким должен быть первоначальный взнос, есть ли минимальная и максимальная сумма, на что он влияет и чем его заменить – рассказываем в нашей статье.
Что такое первоначальный взнос?
Так называется часть стоимости предмета договора, которую покупатель оплачивает собственными средствами. Отметим, что первоначальный взнос при заключении ипотечного договора – это требование ЦБ РФ и вашего банка, а не продавца. Стороны могут договориться о сделке без оплаты по частям, а вот банки предоставить кредит на 100% стоимости жилья могут далеко не всегда.
Во-первых, для льготных программ, субсидируемых государством, первоначальный взнос не только обязателен, но и строго оговорен – сегодня это минимум 20,1%. Во-вторых, таким образом банк проверяет благонадежность заемщика. Если вы уже накопили на взнос, значит вы умеете планировать бюджет. Плюс, когда за недвижимость оплачены собственные деньги, не каждый рискнет их потерять, если банк заберет квартиру из-за невыплаты ипотеки.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
И то, и другое – форма обеспечения обязательств покупателя по договору. Причем, обе суммы покупатель передает продавцу (частному лицу или застройщику), но задаток он вносит полностью добровольно, а первоначальный взнос – чтобы получить ипотеку. При этом:
- Размер задатка – произвольный, определяется сторонами самостоятельно, может быть выражен в суммовом значении, а не в процентах.
- Размер первоначального взноса имеет нижнюю границу и рассчитывается в процентах от стоимости приобретаемой недвижимости.
При оформлении договора с продавцом задаток может быть включен в сумму первоначального взноса и учитывается в составе общей стоимости недвижимости.
На что влияет первоначальный взнос?
Во-первых, он влияет на возможность получения ипотеки. Редкий банк готов выдать ипотеку без первоначального вноса.
Но есть и более приятные моменты:
- Чем больше первоначальный взнос, тем больше вы можете взять в ипотеку. Если вы выбираете между несколькими вариантами жилья дороже и дешевле, больший размер первоначального взноса позволит выбрать недвижимость по душе.
- Можно сократить ежемесячный платеж. Например, вы покупаете квартиру за 10 млн рублей по льготной ставке 6,6% и берете ипотеку на 30 лет. Если внести 15%, ежемесячный платеж будет равен 54 286 рублей. Но если внести 30%, каждый месяц вы будете платить уже 44 707 рублей.
- Можно сократить срок кредитования. Если при условиях, рассмотренных в предыдущем пункте, оставить ежемесячный платеж без изменений, то при взносе 30% вы сможете сократить общий срок кредита почти на 3 года. Это может быть важно, если близко пенсия.
- Можно снизить реальную стоимость жилья. Все просто: больше вносите своих денег, меньше берете у банка, меньше долг, меньше проценты – выгоднее покупка.
- Есть возможность улучшить условия кредитования – получить дополнительную скидку от базовой ставки, например. Подобные условия предоставляются банками в индивидуальном порядке, и могут быть доступны для строго ограниченного круга предложений. Узнайте, можете ли вы получить дисконт и посчитайте выгоду, чтобы решить, как правильно распределить деньги.
Какая сумма первоначального взноса является оптимальной?
Та, что совпадает с требованиями ипотечной программы и вашими возможностями. Увеличить первоначальный взнос, чтобы меньше взять в кредит или быстрее с ним рассчитаться – правильное решение. Но это решение не должно ухудшить финансовое положение вашей семьи или сказаться на жизненном комфорте. Отказывать себе во всем ради ипотеки – неверно: можно попасть в ситуацию, когда будут нужны деньги, а никаких резервов нет.
От чего зависит минимальная сумма первоначального взноса?
От требований ЦБ РФ и условий кредитования в вашем банке.
Есть ли предельная сумма первоначального взноса?
Формально такого предела нет, однако банк может устанавливать свои правила, так как рекомендаций на этот счет тоже нет.
Бывают ли ипотечные кредиты без первоначального взноса?
Такие программы могут быть предложены банками, но есть ли они в момент прочтения этой статьи сказать сложно – условия меняются каждый день.
Однако получить деньги на покупку недвижимости без первоначального взноса можно. Правда, это будет не ипотека, а потребительский кредит. Его отличие – более короткий срок кредитования, высокий, по сравнению с ипотекой, процент, а также меньший лимит по сумме. Так, простой потребительский кредит на квартиру без первоначального взноса можно взять всего на 5 млн рублей на срок не более 5 лет.
В МТС Банке есть более удобное предложение – кредит на 20 лет на сумму до 20 млн рублей. Средства предоставляются под залог квартиры, апартаментов или дома с земельным участком, которая есть в собственности заемщика. Новую квартиру при этом в залог банку передавать не надо.
Маткапитал в качестве первоначального взноса
Государственная субсидия семьям с детьми, которая предоставляется в виде сертификата. Сумма сертификата при рождении первого ребенка в 2022 году составляет 524,5 тыс. рублей, второго или последующих — 693,1 тыс. рублей, если это первый маткапитал семьи, или 168,6 тыс. рублей, если первый капитал был получен. Ожидаемый размер выплат на детей в 2023 году — 589,5 тыс. рублей на первого и 779 тыс. рублей на второго ребенка.
Маткапитал можно использовать для дополнения, увеличения или полного формирования суммы первоначального взноса. Если у вас есть право на эту льготу, укажите это при подаче заявки на ипотеку – дальше банк все сделает сам.
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Взять кредит на первоначальный взнос по ипотеке – очевидное решение, которое позволяет сократить период накопления и быстрее купить долгожданную квартиру или дом. Многие банки не против того, что у потенциального заемщика уже есть кредиты – если доход достаточный, а кредитная история положительная, ипотека может быть одобрена. При этом следует помнить, что:
- какое-то время вам придется платить сразу по двум кредитам, это сложно, если у вас нет финансовой подушки;
- при рассмотрении заявки на ипотеку банк может отказать: если расходы уже составляют значительную часть бюджета, а потребительский кредит взят на долгий срок – одобрение не гарантировано;
- не стоит использовать кредитные карты для формирования первоначального взноса: ставка по таким продуктам выше, процент за обналичивание или перевод на кредитные счета может быть очень большим.
Тем не менее, есть ситуации, когда потребительский кредит на первоначальный взнос действительно удобен:
- Вы ожидаете поступление крупной суммы денег – продаете машину, оформляете наследство, ждете инвестиционный доход.
- Вы продаете свою квартиру и покупаете новую с ипотекой. В таком случае можно взять деньги в кредит, оформить ипотеку и погасить задолженность сразу, как будет продана старая квартира.
Отметим, что эти варианты работают, если у заемщика достаточный доход, который удовлетворяет требованиям банка. Усреднено, при рассмотрении заявок банки следят, чтобы расходы не превышали 50% доходов, но в каждом банке могут быть свои условия.
Так или иначе, первоначальный взнос – это положительный аспект ипотеки. Пока вы копите, вы учитесь правильно управлять семейным бюджетом, а наградой будет доступная ставка по ипотеке и комфортные условия покупки жилья.