Ипотечный кредит – объёмное и долгосрочное обязательство. За годы, отведённые на выплату долга, даже у самого надёжного заёмщика может критично измениться финансовая ситуация. Если должнику нечем платить ипотеку, это не означает, что он точно лишится квартиры, но важно не оттягивать решение этого вопроса. Рассказываем, как действовать в такой ситуации и каковы возможные сценарии.
Можно ли законно не платить ипотеку
Если коротко – нет. Нельзя просто перестать платить и надеяться, что всё разрешится как-нибудь само, когда получится восстановить источник доходов. Ипотечный займ обычно берут на внушительную сумму, при таком объёме задолженности банк не пустит процесс на самотёк и не ограничится телефонными звонками в течение нескольких месяцев. Просрочки гарантированно испортят кредитную историю, с первого месяца банк начнёт начислять неустойку. Если не попытаться с ним договориться, задолженность либо продадут коллекторам, либо будут взыскивать через суд. С долгами по ипотеке это обычно происходит быстрее, чем с неоплаченными потребительскими кредитами.
Однако есть несколько законных вариантов снизить платёж или отложить выплаты на несколько месяцев: ипотечные каникулы, реструктуризация долга, рефинансирование. Если финансовые трудности временные, а ипотеку хотелось бы сохранить, важно не скрываться от банка.
Что сделает банк в случае просрочки
У каждого банка свой протокол на случай первой-второй просрочки. Одни обрывают телефон и шлют СМС с напоминаниями о платеже уже на второй-третий день, другие молча начисляют пени через пару недель. Сроки начисления и размер штрафных платежей тоже варьируются: обычно это 0,01–1% суммы ежемесячного платежа в день. Пени будут расти, пока вы не оплатите задолженность, или пока банк не обратится в суд. Учтите, что напоминание о платежах и предупреждения о просрочках – это право, а не обязанность кредитора, заёмщик должен самостоятельно следить за своевременностью оплаты.
Перед тем, как перейти к решительным мерам, банк обычно предпринимает несколько попыток решить проблему без суда. В период от одной до четырех недель просрочки банк может связаться не только с заёмщиком, но и с его созаёмщиком или поручителем, если они есть. Если должник сам обратится в банк, скорее всего, ему пойдут навстречу.
Что делать, если не можешь выплачивать ипотеку
Порядок действий зависит от причины, по которой вы не можете платить, и от того, временная это причина или ситуация может измениться. В любом случае, первым шагом надо будет связаться с банком и сообщить о возникших проблемах. Стоит сразу собрать все подтверждающие документы – медицинские справки, свидетельство о рождении ребёнка, трудовую книжку с записью об увольнении, справку 2-НДФЛ.
Когда денег нет и не будет
В некоторых сложных ситуациях понятно, что в обозримом будущем восстановить финансовое положение не получится: например, когда кому-то из членов семьи нужно дорогостоящее лечение. В таком случае оптимальный выход – продать квартиру с обременением – то есть найти покупателя, который переоформит вашу ипотеку на себя. Фактическая стоимость вашего жилья уменьшится на остаток долга, а вы получите разницу на руки. Квартира вместе с кредитом на её приобретение перейдёт новому владельцу. Для продажи недвижимости с обременением необходимо предварительное согласование Банка.
Если ничего не предпринимать и просто не платить ипотеку, Банк подаст в суд и после удовлетворения искового требования недвижимость в конечном итоге через торги перейдет на баланс банка, который продаст её для компенсации понесенных убытков.
Когда нужна отсрочка
Если финансовые трудности преодолимы и есть понимание, как восстановить платёжеспособность, нужно договариваться с банком. Вот какие варианты он может предложить.
Ипотечные каникулы
Ипотечные каникулы – это период, когда можно не платить ежемесячные взносы. Заёмщик вправе запросить их, если потерял работу, стал инвалидом, его доход снизился или у него появились новые иждивенцы. Максимальный срок каникул составляет 6 месяцев. Банк по закону обязан предоставить должнику каникулы, но для этого нужно соблюсти несколько условий: ипотека должна быть оформлена на единственное жильё, а сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей. Ипотечные каникулы можно оформить только один раз.
Если доходы заёмщика критично снизились из-за введения санкций, ипотечные каникулы можно оформить на особых условиях. Согласно 353 ФЗ, банки дают отсрочку на срок не более 6 месяцев, если доход заёмщика снизился на 30% или более по сравнению со среднемесячным доходом за предыдущий год. Разницу придётся подтвердить документами.
Реструктуризация
Реструктуризация задолженности – это изменение условий кредитного договора для уменьшения финансовой нагрузки. Вот какие варианты может предложить банк:
Продлить срок погашения кредита. Это даёт возможность снизить размер обязательного платежа.
Возможность временно платить только проценты, не внося основной долг.
Иногда банки готовы реструктуризировать задолженность даже при наличии просрочек, но чаще всего требуется положительная кредитная история. Проблема реструктуризации ипотечного кредита заключается в том, что любые изменения в договоре обязательно регистрировать в Росреестре, на это нужно время.
Рефинансирование
Фактически, это новая ипотека на более выгодных условиях, только сумма займа идёт не на покупку жилья, а на полное или частичное погашение старой ипотеки. Рефинансирование помогает снизить ежемесячные платежи, сократить сумму переплаты по кредиту, объединить все кредитные платежи в один или вывести недвижимость из-под залога (если рефинансирование оформляется через потребительский кредит).
Однако в случае ипотеки есть ограничения: нельзя рефинансировать жилищные кредиты, полученные по государственным программам – например, льготную ипотеку для дальневосточников или айтишников. Исключение составляет семейная ипотека – её можно рефинансировать, если другой банк предлагает более выгодные условия.
Кредит другого вида
Если заёмщик не в состоянии платить ежемесячные взносы, но рассчитывает увеличить свои доходы в ближайшем будущем (например, продаёт автомобиль, гараж или оформляет наследство), он может взять потребительский кредит или погасить остаток задолженности кредитной картой. Однако для получения новых займов требуется высокая платёжеспособность и положительная кредитная история.
Что будет с квартирой
Даже если квартира является единственным местом жительства, банк вправе продать её, чтобы погасить задолженность по кредиту. Недвижимость, находящаяся в залоге, не пользуется защитой от исполнительного преследования. Если сумма задолженности больше 5% от стоимости заложенного имущества, а просрочка длится больше трёх месяцев, квартира перейдёт в распоряжение банка. Её выставят на торги или продадут другим способом.
Пока идёт разбирательство, в квартире можно жить. Иногда суд даёт должнику дополнительное время на выселение: соответствующий запрос нужно сделать во время судебного разбирательства.
Что делать, если банк подает в суд
Обычно банки подают в суд, если у заёмщика есть просрочки свыше 60 дней за последние полгода (ипотечные каникулы не считаются), а долг превышает 100 тыс. рублей. Если судебное разбирательство уже запущено, нужно понять, есть ли риск потерять жильё и каковы шансы его сохранить. Вот что может сделать должник после получения повестки:
Попытаться улучшить свою финансовую ситуацию и оплатить задолженность.
Попробовать достигнуть мирового соглашения с банком и согласовать новый график погашения долга.
Договориться с банком о продаже квартиры с обременением.
Предложить банку самому выкупить у заёмщика предмет залога.
Если долг превышает 500 тысяч рублей, а выручки от продажи квартиры не хватает, чтобы покрыть задолженность, заёмщика могут признать банкротом. Всё его имущество кроме личных вещей продадут на аукционе. В течение трёх лет банкрот не может занимать руководящие должности, а ещё ему могут закрыть выезд за границу. Должнику запрещено получать новые кредиты без указания факта банкротства в течение 5 лет.
