Покупка недостроенной недвижимости сопряжена с определённым риском. Застройщик может затянуть сдачу, обанкротиться или вовсе исчезнуть вместе с деньгами. Эскроу-счёт помогает защитить дольщиков от этих проблем. Даже если что-то пойдет не так, банк сохранит средства покупателя. Разбираемся, что такое эскроу-счета, в чём их преимущества и недостатки.
Что такое эскроу-счёт
Раньше приобретение новостройки проходило так: покупатель перечислял деньги застройщику и ждал, когда ему сообщат о готовности жилья. Фактически всё это время человек был и без денег, и без квартиры – только с договором на руках. Если застройщик банкротился и прекращал работы, на него можно было подать в суд. Но это совсем не гарантировало, что дом будет достроен, а квартира – получена. Так возникала проблема обманутых дольщиков, когда люди оставались без жилья и без денег.
В 2019 году был принят новый закон, решивший эту проблему кардинально. Застройщики больше не могут получать деньги от покупателей напрямую. Средства поступают на отдельный счёт и блокируются до сдачи объекта. Вести работы на эти деньги нельзя. Продавец должен использовать свой капитал или привлечь финансирование, а средства от реализации недвижимости получить можно только после завершения объекта.
Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нём заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по договору. До этого момента средства принадлежат покупателю и находятся на счёте, открытом на его имя.
В каком банке можно открыть эскроу-счёт
Услуги открытия специальных счетов предлагают не все банки, а только те, что уполномочены на это ЦБ РФ. Такие организации называют эскроу-агентами. Они должны соответствовать требованиям, которые выдвигает Центробанк для обеспечения сохранности средств.
Если застройщик использует проектное финансирование, покупатели должны открывать счета в банке, кредитующем объект. Все поступления от продажи недвижимости хранятся в одной финансовой организации. Это помогает застройщику получить кредит на более выгодных условиях.
Если дом строят без привлечения проектного финансирования, застройщик сам назначает эскроу-агента. Деньги всех покупателей будут храниться в этой организации. Для дольщиков услуга бесплатная – никаких комиссий за открытие или обслуживание счёта нет согласно закону.
Для каких видов сделок применяется счет эскроу
Эскроу-счета удобны не только для покупки новостроек. Иногда их используют и в других видах сделок, например, при продаже бизнеса или объектов интеллектуальной собственности. Но обычно их применяют для покупки строящегося жилья.
Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Даже если банк разорится или прекратит деятельность, деньги не будут потеряны. АСВ защищает средства дольщиков. Их просто переведут в другую организацию. При этом все обязательства по договору продолжат действовать.
В каком банке можно получить ипотечный кредит
Выбор клиента не ограничен: вы не обязаны получать ипотеку в том банке, где открыт эскроу-счёт.
МТС Банк предлагает все виды услуг для физических лиц, в том числе, ипотечное кредитование по выгодной ставке. Подайте заявку на ипотеку онлайн, дождитесь одобрения, а дальнейшие шаги по оформлению вам подскажет персональный менеджер.
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счёта
- Покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
- Банк, покупатель и продавец оформляют трёхсторонний договор об открытии счёта.
- Банк оформляет эскроу-счёт на имя покупателя.
- ДДУ регистрируют в Росреестре.
- Покупатель перечисляет на счет сумму, указанную в договоре.
- Банк замораживает (депонирует) средства.
- Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
- Банк перечисляет деньги продавцу и закрывает эскроу-счет.
Для покупателя этот процесс не несёт никаких дополнительных сложностей. Он просто вносит деньги и ждёт, пока дом достроят. Если все идёт хорошо, дольщики не видят разницы между использованием стандартных счетов и эскроу.
Другое дело, если в ходе строительства возникают сложности. Работы могут заморозить на неопределённый срок из-за юридических или финансовых проблем. Либо человек по личным причинам может передумать покупать квартиру. Например, найдет жилье по более низкой цене или в уже сданном доме. В такой ситуации договор можно расторгнуть. После предъявления соответствующих бумаг банк закроет эскроу-счёт и вернёт деньги покупателю.
Как открыть эскроу-счёт при покупке квартиры в ипотеку
Новостройку можно купить не только за собственные накопления, но и с привлечением кредитных средств. Государство совместно с банками предлагает льготные ставки на строящееся жилье, поэтому такой способ покупки актуален для многих семей. Оформление ипотеки не является препятствием для открытия эскроу-счёта.
Схема покупки остается такой же, как и при использовании собственных средств. После одобрения ипотеки покупатель подписывает договор ДДУ и регистрирует его в Росреестре. Затем этого кредитор перечисляет средства на эскроу-счёт в тот банк, который использует застройщик.
Заёмщик начинает оплачивать ипотеку, а дом тем временем достраивают. После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик получает средства, а эскроу-счёт закрывают. Покупатель продолжает платить ипотеку в своем банке.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше
Для проведения расчётов используются не только счета эскроу, но и аккредитивы и банковские ячейки. Во всех этих вариантах банк выступает гарантом сохранности средств до выполнения условий договора, но между ними есть различия.
Банковская ячейка – это сейф, который можно арендовать. В ходе сделки купли-продажи покупатель закладывает в нее сумму по договору наличными. Продавец должен выполнить условия соглашения, чтобы открыть ячейку и получить деньги. Например, предъявить в банке выписку из ЕГРН или подписанный акт приёма-передачи недвижимости.
Аккредитив – это особая форма расчёта, в которой банк обеспечивает передачу денег при выполнении условий договора. Покупатель открывает счёт, вносит оплату и просит банк оформить аккредитив. Продавец сможет снять средства только при предъявлении доказательств того, что условия выполнены.
Банковская ячейка и аккредитив – способы оплаты, которые удобно использовать при покупке вторичного жилья. Обычно их открывают на короткое время, когда срок исполнения обязательств небольшой. Например, для сделок с недвижимостью обычно требуется договор с отметкой регистрации в Росреестре. Эта процедура занимает в среднем от 2 до 7 дней.
Счета эскроу используют для покупки строящейся недвижимости. Срок ожидания ввода в эксплуатацию может достигать нескольких лет. Ячейка и аккредитив – платные услуги, и использование их в течение длительного времени может быть накладным. Эскроу-счета бесплатны для дольщиков. Плюс средства на них застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Для остальных способов расчетов такой опции не предусмотрено.
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счёт эскроу
Поскольку средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов, при банкротстве банка они будут возвращены покупателю на общих основаниях в пределах максимальной страховой суммы в размере 10 млн рублей. Если сумма больше, возврат осуществляется через суд.
Что будет, если обанкротится застройщик
Все средства, хранящиеся на эскроу-счёте, будут возвращены дольщику.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счёта
У любого финансового продукта есть плюсы и минусы. Вот преимущества открытия счёта эскроу:
- гарантированный возврат денег, если застройщик не сдаст объект.
- страхование суммы до 10 млн. руб., что защищает средства в случае прекращения работы банка.
- полностью бесплатное обслуживание для дольщиков.
- приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам.
При этом у эскроу-счета есть и недостатки, которые нужно учитывать при открытии:
- Это не аналог депозита. За хранение средств проценты не начисляют.
- Нельзя просто снять деньги, потому что они заблокированы банком. Доступ можно получить только при расторжении договора и возврате средств покупателю.
- Если застройщик не сдал дом вовремя, получить обратно можно только деньги со счёта. Если квартира оформлялась в ипотеку, уплаченные за этот срок проценты банк не вернёт.
При покупке новостройки аналогов эскроу-счетам нет. Только они обеспечивают надёжную защиту средств без затрат со стороны покупателя. Тем не менее, важно знать все плюсы и минусы еще до открытия счёта, чтобы избежать сюрпризов в будущем.