Большинство ипотечных программ подразумевает внесение первоначального взноса. Рассказываем, что такое первоначальный взнос, какие есть альтернативы и можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Первоначальный взнос — это часть стоимости недвижимости, которую покупатель оплачивает собственными средствами. Большинство банков не выдает ипотечный кредит на полное обеспечение стоимости квартиры, а помогает оплатить лишь часть — 50-80% стоимости жилья по договору. Подразумевается, что остаток заёмщик оплатит сам — это и будет первоначальный взнос.

Размер первоначального взноса устанавливается банками в привязке к требованиям ЦБ РФ. Например, льготные программы с господдержкой выдаются при условии внесения первоначального вноса не менее 20%. Базовые программы банки регулируют самостоятельно.

Для чего банкам нужен первоначальный взнос

Самостоятельная оплата части стоимости недвижимости — способ проверить и подтвердить благонадёжность заёмщика. Если вы предоставили первоначальный взнос, для банка это означает:

Что вы умеете планировать. Вы решили купить квартиру, спланировали бюджет, какое-то время аккуратно откладывали деньги и подготовили необходимую сумму.
Что вы готовы к длительным обязательствам. Вы уже копите деньги какое-то время и, скорее всего, сможете делать это в дальнейшем, так как правильно распределяете средства.
Вы надёжны. Заёмщики, уже заплатившие за недвижимость часть собственных денег, не захотят их терять и будут выплачивать ипотеку вовремя.

Отметим, что первоначальный взнос или его отсутствие не говорит о том, что заёмщик ненадёжный:

во-первых, есть другие способы оформить ипотеку без привлечения собственных средств;
во-вторых — многие просто хотят купить квартиру быстрее, и ищут способы сократить первоначальный взнос или отказаться от него, так как накопление занимает определённый срок.

Что делать, если денег на первый взнос нет

Решение о покупке своей квартиры или дома приходит под влиянием разных факторов: надоело платить за съёмное жилье и переезжать, появилась семья и нужны хорошие условия, есть необходимость сменить текущее жильё на более подходяще и других. Вот самые распространенные способы сформировать первоначальный внос.

Накопить

Простой и понятный план для каждого. Вы определяете бюджет покупки жилья, выбираете программу, подсчитываете размер первоначального взноса и начинаете копить.

Например, положить деньги в банк под проценты и регулярно перечислять на вклад определенную сумму с зарплаты. Чтобы не было соблазна потратить, можно открыть вклад с запретом на снятие.
Можно копить наличными, просто откладывая деньги «под подушку».

Взять в долг

Помочь в оплате первоначального взноса могут ваши близкие, друзья или даже работодатель, если дадут вам деньги в долг без процентов. Здесь стоит понимать, что вы берёте на себя двойные обязательства — вам надо будет не только платить банку, но и тому, у кого вы одолжили деньги. Заранее посчитайте совокупные расходы по долгам, чтобы понять, справитесь вы или нет.

Оформить кредит

Потребительский кредит можно взять без обоснования цели — это простой и быстрый способ заплатить первоначальный взнос. Но здесь есть два нюанса:

вы, как и в предыдущем случае, будете платить сразу по двум обязательствам;
не каждый банк даст ипотеку, если у клиента уже есть задолженность — вам просто может не хватить дохода для нового кредита.

Кстати, далеко не каждому заёмщику требуется копить на первоначальный взнос целиком. Определённые категории граждан могут воспользоваться поддержкой государства, которая позволяет заплатить необходимую сумму частично или полностью с использованием субсидий. Рассказываем ниже.

Материнский капитал

Специальная выплата семьям с детьми, которая с 2020 года предоставляется уже при рождении первого ребёнка. Выдается в виде сертификата, который можно направить на строго определенные цели, в числе которых улучшение жилищных условий семьи. На выплату имеют право полные и неполные семьи, в том числе — усыновившие ребенка.

За первого ребёнка в 2025 году выплачивают 690 тысяч рублей, на второго ребёнка — 912 тысяч рублей или 221 тысячу рублей, если семья ранее получила выплату за первенца.

При использовании маткапитала в качестве первоначального взноса необходимо об этом уведомить банк в момент подачи заявки. Банк самостоятельно подаст запрос в ПФР и, при положительном решении, учтёт положенную сумму в составе первоначального взноса. При этом семья может списать средства маткапитала как полностью, так и частично.

Военная ипотека

Специальная программа для военнослужащих, которая реализуется при поддержке Министерства обороны. Подразумевает участие военнослужащего в НИС — накопительно-ипотечной системе. Участники НИС получат от государства ежегодную выплату, которую можно направить на первоначальный внос при условии, что военнослужащий отслужил по контракту не менее 3 лет. НИС государство пополняет ежегодно, пока военнослужащий не вышел на пенсию или не уволился по иным причинам.

Особенность военной ипотеки в том, что она выделена в отдельную программу и реализуется не всеми банками. Совместить накопления в НИС и гражданскую ипотеку нельзя. Но при достижении определённой выслуги лет военные имеют право получить деньги из НИС для любых целей. Этой целью может быть и участие в гражданской ипотеке на общих условиях.

Льготная ипотека

Включает несколько программ, ставка по которым субсидируется государством. Как мы уже говорили, сегодня минимальный порог первоначального взноса по льготным программам составляет 20% и уменьшить его нельзя. Но выгода от участия в таких программах всё равно есть:

вы берёте ипотеку по низкой ставке, что сокращает размер ежемесячного платежа и уменьшает общую стоимость недвижимости;
в периоде накопления на первоначальный взнос можно постараться откладывать чуть больше, так как после можно будет снизить нагрузку на семейный бюджет за счёт лояльной ставки, и вы сможете «выдохнуть».

Особые условия и акции от застройщика

Некоторые компании для привлечения покупателей предлагают скидку от стоимости квартиры, что позволяет уменьшить размер первоначального взноса.

Кроме того, иногда застройщик предлагает погасить первоначальный внос за клиента. Это может быть выгодно, но:

деньги не предоставляются бесплатно, это может быть дополнительное соглашение об еще одном займе, который вам придётся выплачивать одновременно с основной ипотекой;
выбор таких квартир может быть ограничен;
скидка застройщиками нередко предоставлялась за счёт размещения денег заёмщика на аккредитиве вместо эскроу, с 1 января 2025 года это запрещено, а потому программ со скидками стало меньше.

Когда вы планируете покупку жилья, рассмотрите все варианты. Иногда получается выгодно совместить некоторые из них.

Как отсутствие первоначального взноса влияет на условия

Ранее банки предлагали ипотеку без первоначального взноса под более высокий процент или с расширенным пакетом страхования объекта и жизни заёмщика. Кроме того, допускалось привлечение поручителей или созаёмщика с высокими доходами, которые являлись гарантом выплаты ипотеки, если основной заёмщик не справится с обязательствами. Также ипотеку давали на меньший срок или на небольшую сумму, что снижало риски банка в случае невыплат.

Сегодня ипотека без первоначального взноса не выдаётся. Потому придётся накопить или найти другие способы формирования необходимой суммы.

Альтернативный вариант — кредитование под залог недвижимости.

Ипотека под залог недвижимости

Классическая ипотека — это строго целевой займ на покупку жилья, который не может быть потрачен на иные цели. Кредит под залог недвижимости можно взять на что угодно, в том числе — купить на эти деньги квартиру, дом или участок.

Требования банков к таким объектам достаточно строгие:

залоговая недвижимость должна быть неаварийной, не под снос;
находиться в собственности не более, чем у трех человек, включая заемщика;
это квартира или дом с земельным участком.

Предоставить квартиру в залог банку могут ближайшие родственники — родители или кровные братья и сёстры. При этом владелец недвижимости должен быть созаёмщиком по кредиту. Приобретаемую недвижимость передавать в залог банку не нужно.

Банки могут отказать, если доля в недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, жильё уже находится под обременением — куплено в ипотеку, но она еще не выплачена, или приобретено по ДДУ, но стройка не завершена. Чтобы узнать, можете ли вы взять кредит под залог имеющейся у вас недвижимости, стоит обратиться напрямую в банк и уточнить условия у менеджера.

В МТС Банке можно взять кредит на покупку жилья под залог недвижимости на выгодных условиях:

на срок до 15 лет;
на сумму до 20 млн рублей;
в объеме до 79,9% стоимости залога;
с принятием решения за 3 дня.

Подайте заявку и рассмотрите все варианты ипотеки. Мы поможем сравнить программы и подберём оптимальные условия покупки жилья.