Ипотека – серьёзный шаг. Кредит на покупку недвижимости оформляется на много лет, в течение которых вы должны будете планировать расходы так, чтобы не допускать просрочек и, по возможности, уменьшать переплату по процентам. Рассказываем, как рассчитать ипотеку самостоятельно и подготовиться к покупке недвижимости, чтобы ваше финансовое положение оставалось стабильным.
Оцените свои возможности
Чтобы взять ипотеку, надо иметь стабильный доход и накопить на первоначальный взнос. Уже на этапе формирования первоначального взноса вы начинаете планировать и упорядочивать свои финансы. Чтобы принять решение, надо:
- Посчитать доходы. Ваша зарплата или совместный доход с супругой/-ом, доход от подработки или инвестиций, льготы от государства. Для банка важен подтвержденный и, как правило, только трудовой доход – на его основе рассчитывается ежемесячный платёж и сумма кредита. Но все дополнительные поступления вы можете направлять на частично-досрочное погашение, что сделает переплату меньше.
- Оценить расходы. Вам нужна машина или вы планируете рождение ребёнка. Быть может, ваш ребёнок взрослый и потребуются деньги на его дополнительное образование? Ипотечный кредит не должен ухудшать ваше финансовое положение и в чём-то ограничивать вашу семью. Планируйте ипотечный платёж так, чтобы не он был больше половины ваших расходов на момент подачи заявки. Кроме этого, неплохо иметь «финансовую подушку» в объеме 6-8 ежемесячных платежей. Эти деньги можно положить на отдельный вклад, и если они не понадобятся, в конце договора направить их на досрочное погашение.
- Выберите вариант недвижимости. Когда ипотеку берет один человек или супруги – это не только разный доход, но и разные требования к жилью. Семейная пара может заработать больше, им легче справиться с кредитом. Но в семьях рождаются дети, что значит временное снижение доходов матери, дополнительные расходы на нового члена семьи, а также приоритет недвижимости минимум из двух комнат. Можно взять вторичку – такое жильё в ряде случаев дешевле. Но большинство льготных программ с низкой ставкой чаще выдаются на новостройки. Проведите анализ, что будет выгоднее.
Ипотечный кредит в цифрах
Нельзя точно сказать, какую сумму кредита на недвижимость одобрит вам банк, но стоит понимать порядок цифр, чтобы правильно спланировать финансовую нагрузку на свою семью на несколько лет вперёд.
Стоимость квартиры
Когда вы берёте в банке ипотеку на покупку квартиры, стоимость этой квартиры перестает для вас быть суммой в договоре купли-продажи или долевого участия, если это новостройка. За пользование деньгами банк начисляет процент, который повышает общие расходы на приобретение жилья.
Чем быстрее вы погасите кредит, тем ниже будет сумма затрат на недвижимость. Планируйте, чем и как вы будете уменьшать ипотеку, если это возможно. Или накопите как можно больше не первоначальный взнос.
Первоначальный взнос
Так называют часть стоимости приобретаемого жилья, которую вы оплачиваете своими силами. Здесь есть три основных момента, которые надо знать:
- Взять ипотеку без первоначального взноса практически невозможно. Текущие требования банков – заёмщик должен заплатить не менее 15% стоимости жилья сам.
- На первоначальный взнос можно накопить, занять или даже взять потребительский кредит в банке. Брать кредит при невысоких доходах опасно: банк просто может не одобрить еще один кредит. Оптимальный вариант – накопление. Откройте вклад с максимальной ставкой без снятия и копите сами и вместе с банком, который будет начислять процент. Наличие вклада – плюс к истории заёмщика, это повышает вашу кредитоспособность. А еще на первоначальный взнос можно направить средства маткапитала: если у вас ожидается такая льгота, можно совместить приятное с полезным.
- Чем больше первоначальный взнос, тем меньше придется брать в кредит, а значит – общие расходы по ипотеке будут ниже. Используйте все возможности, чтобы увеличить первоначальный взнос.
Срок
Ипотеку можно взять на срок до 30 лет. При этом учитывается возраст заёмщика: на момент вступления в ипотеку вам не может быть меньше 18, а на расчётную дату погашения кредита должно быть не более 65 лет (если вы – владелец собственного бизнеса – 75 лет).
Между сроком и суммой кредита есть прямая зависимость:
- Чем больше срок, тем больше можно взять в ипотеку
- Чем короче срок, тем выше будет ежемесячный платёж
Как правило, лучше взять ипотеку так, чтобы ежемесячный платёж был максимально низким. Если у вас будет возможность, будете погашать кредит досрочно: просто платите больше с каждым платежом или периодически, сокращайте срок или платёж – никаких комиссий или штрафов за это нет.
Платёжеспособность
Платёжеспособность напрямую связана с вашими доходами и их стабильностью. Не зря банк ориентируется на трудовые доходы и просит предоставить подтверждение общего стажа не менее 1 года, в том числе, не менее 3 месяцев на текущем месте работы.
Если у вас неофициальные доходы, их можно подтвердить справкой по форме банка. При этом желательно пригасить к участию в договоре созаёмщика – так ваша платёжеспособность в глазах банка будет выше.
Процентная ставка
От нее напрямую зависит итоговый расчёт стоимости кредита. Мы уже говорили, что ряд программ позволяет получить более выгодные условия по ставке на ипотеку. Обязательно узнайте в банке, какие виды льготных ипотек есть. Это может быть ипотека на новостройки или недвижимость в определённых регионах, кредит для работников какой-то определённой группы специальностей. Среди действующих льготных программ можно отметить Семейную ипотеку – она позволяет получить скидку по ставке семьям, в которых есть дети.
Тип платежа
После выдачи ипотеки банк предоставит вам график платежей, где будет указана сумма, которую вы должны вносить ежемесячно в счёт погашения кредита. Этот платеж состоит из двух частей: непосредственно тела долга и суммы начисленных банком процентов. При этом разделение на долг и проценты может быть разным:
- в первой половине срока договора большую часть составляют проценты – это аннуитетный тип платежа;
- в первой половине преимущественно погашается основной долг – это дифференцированный.
МТС Банк применяет аннуитетный график платежей, при котором выплаты по кредиту для заёмщика разделены на равные части. Это удобно и заёмщикам, и банку: при досрочном погашении вся оплаченная сверх ежемесячного платежа сумма погашает основной долг и уменьшает переплату по процентам.
Как рассчитать ипотеку на практике
Чтобы понять, во сколько вам обойдется ипотека можно использовать формулу сложных процентов, которой пользуются банки:
S = P*(1+ i)n, где
- S - итоговая стоимость кредита на конец срока
- P - начальная сумма выданного кредита
- (1+ i)n - множитель наращения сложных процентов (i – ставка простых процентов; n=T/t - количество периодов начисления)
Чтобы узнать размер ежемесячного платежа при аннуитетном графике, используется такая формула:
X = (S*p) / (1– (1+p)*(1–m)), где
- Х – это ежемесячный взнос (искомое значение)
- S – сумма выданного банком кредита
- P – ставка по кредиту в месяц (годовую делят на 12)
- M – срок, на который вы берёте ипотеку
Чтобы облегчить заёмщику планирование ипотеки, МТС Банк разработал удобный ипотечный калькулятор, который поможет рассчитать ежемесячный платёж, доступную сумму кредита, необходимый доход, возможный налоговый вычет и получить график платежей с учетом условий разных ипотечных программ.
Пример расчёта
Использовать калькулятор можно, чтобы понять, какую сумму и на каких условиях можно получить при ваших доходах, или чтобы подобрать более удобный срок.
Например, ваш доход составляет 100 000 рублей в месяц. Хотим купить квартиру в новостройке за 10 млн рублей. Выбираем базовую программу, срок 10 лет и смотрим:
Калькулятор показывает, что для такой суммы нужен доход минимум в два раза выше. Но у нас есть «запас по сроку». Смещаем ползунок на «30 лет» и получаем необходимый доход уже около 134 тысячи рублей в месяц – эта сумма ближе к вашему располагаемому доходу.
Если ваш доход составляет 200 тысяч рублей, при тех же самых вводных вы можете взять ипотеку и на 10 лет, как мы рассчитали в первый раз. Но если увеличить срок кредитования, ежемесячный платёж будет меньше на 36 тысяч рублей.
Дополнительные расходы
При оформлении ипотечного кредита необходимо оформить страховку, заказать отчёт об оценке, если это вторичка, оплатить услугу электронной регистрации сделки, госпошлину. В зависимости от размера и типа кредита, эти расходы могут составить 30-35 тысяч рублей – стоит приготовить эту сумму заранее.
Остались вопросы
Получите консультацию по номеру 8 800 250 05 20, напишите в чат-бот или обратитесь в ближайший офис МТС Банка