Ипотека – кредит с серьёзными обязательствами: большая сумма и длительный срок заставляют вас просчитывать разные варианты. Когда вы уже выбрали выгодную ставку в МТС Банке, остаётся ещё один вопрос: а на какой срок выгоднее взять ипотеку? Разбираемся, от чего зависит срок, и как взять действительно выгодную ипотеку.
На какой срок банки дают ипотеку
Минимальный срок ипотечного кредита – 3 года, а максимальный 30 лет (за исключением программ господдержки с индивидуальными условиями). Именно такое количество лет прописано в законе, и даже если вы захотите взять кредит на более длительный срок – сделать это не получится. Впрочем, вариант пролонгировать ипотеку есть – это рефинансирование. Некоторые программы позволяют получить более выгодную ставку и кредитоваться на новый срок, даже если в совокупности вы будете платить за жильё более 30 лет.
Тем не менее, минимум и максимум в отношении сроков не заставляют вас брать ипотеку именно на 30 лет. Вы можете подать заявку на 15 или на 20 лет, если вам это выгодно.
На что влияет срок ипотеки
«На переплату», – скажут скептики, и будут правы лишь отчасти. Действительно, когда банк выдает вам кредит, размер ежемесячного платежа определяется как сумма займа, умноженная на коэффициент аннуитета (месячная процентная ставка Х количество месяцев, в течение которых выплачивается кредит). В каждом таком платеже содержится процент, и чем больше период возврата средств, тем выше переплата.
Но это так не работает. Срок ипотеки в первую очередь влияет на вероятность выдачи вам кредита в принципе. Дело в том, что сумма делится на количество месяцев, и если в результате оказывается, что полученный ежемесячный платёж превышает ваши доходы, ипотеку вам просто не дадут. Более того, ЦБ настоятельно рекомендует банкам не выдавать долгосрочные кредиты, если кредитная нагрузка клиента близка к нежелательным значениям. Оптимальным считается платёж, который не будет превышать 30-50% от суммы ваших ежемесячных доходов. Если у вас уже есть кредиты или иные регулярные платежи (алименты, например), их надо учесть.
В итоге получается, что чтобы получить одобрение, необходимо или увеличить срок или сократить запросы – уменьшить кредит. Других способов «договориться» с банком нет.
Можно привлечь созаемщиков (до 4 по одной ипотеке), это повысит совокупный доход, но платить-то всё равно вам.
Почему не стоит бояться срока ипотеки
То, как банк оценивает вашу платёжеспособность, и то, как вы действительно способны погашать кредит – разные вещи. Банк принимает решение с учётом ваших нынешних доходов и расходов, и делает расчёт так, чтобы при текущих вводных вы смогли справляться с длительным кредитом еще несколько лет.
Вы в свою очередь можете погашать кредит и быстрее: частично-досрочное погашение разрешено по всем программам, за это нет комиссий или штрафов, а при каждом досрочном платеже вы можете сократить срок ипотеки или размер ежемесячных выплат. Вырастет заработная плата, закончатся иные обязательства, на которые в настоящий момент уходили деньги, у вас родятся дети и появится право на господдержку, вы получите наследство – есть много факторов, способных ускорить выплаты по ипотечному договору, а потому чем больший срок предложит вам банк, тем выгоднее для вас.
Снижается риск просрочки платежа
Чем меньше сумма ежемесячного платежа, тем проще с ним справляться. Чем выше ежемесячная финансовая нагрузка, тем больше рисков просрочки при наступлении чрезвычайных обстоятельств – потере работы или длительном больничном, от которых не защищает даже страховка.
Если вы не уверены в стабильности своего дохода в будущем, например, переходите на новое место работы, переезжаете, планируете пополнение в семье – тем более лучше брать ипотеку так, чтобы ежемесячный платёж был небольшим.
Комфортные платежи
Так называют выплаты по ипотеке, которые не снижают качество вашей жизни – то есть, когда при регулярной финансовой нагрузке вы можете позволить себе внеплановые траты, вроде покупки нового гаджета, отпуска или дорогих билетов на концерт.
Безусловно, можно справиться и с очень большим платежом по ипотеке, если вы заинтересованы погасить её как можно скорее, но главное – это баланс. Когда вы тратите на ипотеку все деньги, оставляя лишь на «продукты и коммуналку», это может привести к банальному нервному истощению и выгоранию. А потому лучше брать кредит на покупку жилья так, чтобы иметь возможность всё же иногда и отдыхать, а не работать из последних сил.
Борьба с инфляцией
Дорожает всё: и жизнь, и аренда жилья, и покупка его за свои деньги. Когда вы уже взяли ипотеку, вы зафиксировали платёж, и ваша недвижимость больше не дорожает. Более того, если ипотека оформлена по льготной ставке, удорожание за весь период пользования кредитом может оказаться даже ниже простого инфляционного роста цен на жильё.
Если при выборе максимально доступного срока ипотеки ежемесячный платёж оказывается ниже, чем регулярная арендная плата, такой кредит однозначно стоит брать. Платите ведь теперь за своё.
Досрочные погашения
Проще платить больше небольшого ежемесячного платежа, сокращая его размер или общий срок кредитования, чем не справляться с большим регулярным долгом. Когда у вас появятся лишние деньги, вы сможете направить их на кредит, а когда они будут нужнее на подарки или новую машину – потратите их так, как считаете нужным. Никаких штрафов, нервов и отказов от необходимых покупок. Только моральное удовлетворение от каждого частично-досрочного погашения.
Особенности ипотеки на короткий срок
Взять ипотеку на короткий срок – можно. Это ваше право, и если ваши доходы позволяют найти комфортный баланс ежемесячного платежа и срока кредитования, вы вправе попросить банк о договоре на 3, 5 или любое другое количество лет.
У краткосрочных ипотек есть два нюанса:
- при очень коротком сроке банк может одобрить меньшую сумму, так как риски невозврата есть всегда;
- может потребоваться более высокий первоначальный взнос – опять же, как подтверждение вашей благонадёжности и сокращение остатка долга «на случай чего».
В среднем, ипотечные кредиты погашаются за 6-8 лет, при этом срок, на который они выдаются по договору – 20 лет и более.
На какой срок выгоднее взять ипотеку
На этот вопрос вам не ответит банк, но можете ответить вы сами, проанализировав свои планы и финансовое положение. Чтобы ипотека была выгодной, её надо брать с таким расчётом:
- Оценивайте доходы. Удобный ежемесячный платёж не должен превышать 50% ваших доходов. Если у вас есть другие обязательства – 30%.
- Не переоценивайте свои силы. Привлекая к договору созаёмщиков, оценивайте их реальный вклад в погашение долга. Муж и жена будут делить расходы, а вот родители не факт, что смогут вам помогать.
- Смотрите в будущее. Каков прогноз ваших доходов, на что вам ещё надо потратить деньги, кроме покупки жилья (на его ремонт, например).
- Анализируйте сбережения. Если для первоначального взноса надо брать кредит, с ипотекой лучше повременить. Во-первых, банки неохотно выдают долгосрочные кредиты, повышающие вашу финансовую нагрузку, а во-вторых, вам самим реально будет непросто.
- Изучите рынок. Хорошая ипотека дешевле аренды – это аксиома. А ещё всегда можно найти более дешёвую квартиру, если немного изменить локацию или требования к отделке, например.
Сложив вместе все эти вводные, можно посчитать примерную стоимость жилья и сравнить размер ежемесячного платежа при разных сроках кредитования.
Каким бы не был срок кредита, его всегда можно сократить в процессе выплат, а потому не стоит считать переплату и выбирать какой-то определённый срок: берите ипотеку так, чтобы она не нарушала привычный ритм жизни, а будет возможность – погасите досрочно.