Налоговый вычет при покупке недвижимости позволяет вернуть часть потраченных на приобретение недвижимости средств, даже если вы покупали жильё не за свои, а в ипотеку. С 2025 года размер вычета увеличился, и каждый приобретатель может получить до 1,1 млн рублей от стоимости новой квартиры или дома назад. Как, когда и в каком размере можно получить налоговый вычет — читайте в нашей статье.

Что такое налоговый вычет по ипотеке

Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, государство возвращает вам часть ваших налогов. Это называется налоговым вычетом и доступно тем, кто платит НДФЛ.

При покупке жилой недвижимости в ипотеку у вас есть право сразу на два вычета:

от стоимости самой недвижимости;
от суммы процентов, уплаченных по ипотечному договору.

Новые правила вычета при покупке недвижимости в 2025 году

Есть два важных изменения, которые коснулись всех покупателей недвижимости, начиная с 2025 года. Даже если жильё было куплено раньше, вычеты с 2025 года за ипотеку будут рассчитываться по новыми правилам.

Сумма вычета в 2025 году выросла до 1,1 млн рублей

Это связано с введением в 2025 году прогрессивной шкалы НДФЛ, согласно которой ставка взимаемого налога теперь зависит от доходов гражданина за отчётный год ¹. Согласно новому правилу ставка НДФЛ может составлять от 13% до 22%, что увеличивает суммовое значение уплачиваемого налога, а значит, и сумму вычета. Получается, что теперь сумма вычета за ипотеку считается так:

от стоимости недвижимости: 260 000 ₽ (если налог взимался по ставке 13%), 300 000 ₽ (15%), 360 000 ₽ (18%), 400 000 ₽ (20%) и 440 000 ₽ (22%).
от суммы уплаченных процентов: 390 000 ₽ (если налог взимался по ставке 13%), 450 000 ₽ (15%), 540 000 ₽ (18%), 600 000 ₽ (20%) и 660 000 ₽ (22%).

Люди, зарабатывающие более 50 млн ₽ в год, могут вернуть до 1,1 млн ₽ на каждого собственника.

Форма заявления на вычет в 2025 году изменилась

Новые правила введены с переходом на использование ФНС данных из федерального информационного ресурса ². Теперь при подаче заявления надо использовать только актуальные бланки — их можно получить в налоговой. При заполнении заявления в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС актуальная форма подтягивается автоматически.

Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости

Нужно сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ, указав доходы, сумму уплаченного в отчётном периоде налога и суммы вычета. Декларацию можно заполнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, для внесения данных нужны корректные сведения по сделке — договор купли-продажи недвижимости, выписка из ЕГРН, акт приема-передачи имущества, плюс ваш паспорт, справка 2-НДФЛ о доходах, номер ИНН.

На основании 3-НДФЛ налоговая сделает расчёт и вернёт деньги — на ваш лицевой счёт (на карту) или через работодателя, об этом чуть позже.

Кому положен налоговый вычет

Согласно ст. 220 НК РФ, право на имущественный налоговый вычет возникает у приобретателя жилой недвижимости, а также доли в ней (ст. 16 ЖК РФ). Претендовать на налоговый вычет может только лицо, трудоустроенное по ТК РФ и уплачивающее подоходный налог в размере 13% с получаемых доходов.

По закону право на получение вычета — бессрочное, плюс к зачёту при расчёте суммы возврата разрешено принимать предыдущие три года, а также последующие периоды, если в них уплачивался НДФЛ. Это означает, что вычет может получить:

гражданин РФ работающий на постоянной основе с уплатой НДФЛ за себя самостоятельно или если налоги за него перечисляет работодатель;
неработающий пенсионер, вышедший на пенсию не более 3 лет назад, являющийся до этого плательщиком НДФЛ;
женщина в декретном отпуске, получавшая облагаемые НДФЛ доходы в периоде не более 3 лет назад;
любой гражданин РФ, получающий доход в иной форме, но плативший НДФЛ не более 3 лет назад;
гражданин РФ, который будет платить НДФЛ в любом периоде после заключения договора купли-продажи жилого объекта.

За что можно получить имущественный налоговый вычет

Получить помощь от государства можно только при заключении сделки купли-продажи жилой недвижимости, в том числе, если оформляется ипотека.
Возникновение права собственности на жилые объекты по завещанию или договору дарения не является основанием для получения вычета.

Категория недвижимости значения не имеет. Это может быть жильё на вторичном рынке или новостройке, многоэтажный или частный дом или даже участок под ИЖС с подрядом — главное, чтобы сделка не противоречила закону и была заключена с использованием средств покупателя (собственных или заёмных, исключая государственные субсидии и маткапитал).

Новая редакция НК РФ в 2014 году разрешила получать основной вычет суммарно по нескольким сделкам. Если у вас несколько квартир, или квартира и дом, или доля в доме и доля в квартире — можно получить вычет по всем договорам в пределах разрешённого государством лимита.

Что такое упрощённый налоговый вычет

Упрощённый налоговый вычет — это способ получения имущественного налогового вычета без необходимости заполнять декларацию 3-НДФЛ и предоставлять пакет подтверждающих документов в налоговую инспекцию ³. Такой порядок доступен через сервис «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» и предназначен для упрощения процесса возврата налога.

Получить вычет в упрощённом порядке могут граждане, которые соответствуют условиям предоставления налогового вычета и имеют доступ к личному кабинету, а также оформили ипотеку в банке, участвующем в данной программе.

Кто и как может получить вычет в упрощённом порядке

Право на налоговый вычет на проценты по ипотеке имеют граждане РФ, если они одновременно:

приобрели квартиру на территории России;
погашают ипотечный кредит от своего имени, полностью или частично;
официально работают и платят налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
не получали вычет на проценты по ипотеке ранее.

Налоговые вычеты в упрощённом порядке предоставляются автоматически через «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».

Если у налогоплательщика есть право на вычет, ему направляется предзаполненное заявление в личный кабинет, которое необходимо только утвердить.

Заявление формируется до 20 марта (если данные поступили до 25 февраля) или в течение 20 дней, если информация была передана позже. До появления заявления никаких действий от налогоплательщика не требуется.

С 1 января 2025 года используется новая форма заявления, утверждённая приказом ФНС России от 18.10.2024 № ЕД-7-11/871@ ².

Сумма налогового вычета

Имущественный вычет предоставляет один раз в жизни и с 2014 года имеет ограничение по расчётной базе (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Каждый гражданин РФ может получить:

13% ~ 22% от 2 000 000 ₽ (260 ~ 440 тыс. ₽) стоимости жилья
13% ~ 22% от 3 000 000 ₽ (390 ~ 660 тыс. ₽) процентов

Если недвижимость приобретена до 2014 года, и право на вычет не реализовано — получить его можно и сейчас. Если квартира была куплена в ипотеку до 1 января 2014 года, а вычет по процентам был оформлен до этой даты, лимита в 3 млн рублей по этому возврату не будет (п. 4 ст. 2 закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ), можно получить вычет от всей суммы процентов.

Совокупно семейная пара может получить от 1, 300 000 рублей при условии, что оба супруга трудоустроены, являются резидентами РФ, платят НДФЛ и располагают достаточным доходом и периодом времени для полного возврата налога.

Как рассчитать, сколько денег можно вернуть?

Один человек может получить имущественный вычет в сумме до 1,1 млн ₽ максимально: до 440 000 ₽ от стоимости объекта и до 660 000 ₽ по процентам банку.

Но вернуть всё сразу нельзя: получить назад можно только тот объём налога, который был уплачен. Более того, если недвижимость дешевле 2 млн рублей, максимум вы не вернёте, а при небольшом доходе возврат растянется на много лет.

Вычет от суммы сделки

Максимальная сумма возврата зависит от дохода. Если вы заработали более 2,4 млн ₽ за год и заплатили налог по прогрессивной ставке от 15% и более, вычет будет предоставлен с учётом ставки уплаченного НДФЛ. Например, при доходах до 5 млн ₽ в год можно получить до 300 тыс. ₽ вычета.

Если вы купили квартиру, но уже получали вычет частично ранее по другим сделкам, при подаче заявления вы должны будете учесть размер полученного ранее возмещения по НДФЛ и получите только ту часть, которая осталась.

Вычет по процентам

В отличие от основного, вычет по процентам имеет один важный нюанс: льгота предоставляется только по одному договору, перенести остаток на другие сделки нельзя.

Оба вычета выплачиваются из средств, которые вы перечислили государству в предыдущем налоговом периоде, а для предоставления вычета по процентам необходима справка банка о сумме процентов, которую вы заплатили в отчётном году.

Это значит, что даже если позволяет доход, получить максимальный вычет по процентам можно только после закрытия кредитного договора. В первые год-два, если ипотека не погашена полностью, получить всю сумму вычета по процентам нельзя, ведь если вы погасите ипотеку досрочно, сумма процентов уменьшится, а получить максимальную сумму можно только по факту.

Узнать, какой вычет вы сможете получить в этом году, просто: запросите в бухгалтерии справку по форме 2-НДФЛ и посмотрите сумму уплаченных налогов. Самостоятельно найти эту информацию можно в личном кабинете на сайте налоговой.

Какие документы нужны для получения вычета

Чтобы получить налоговый вычет, в налоговую можно обратиться лично, дистанционно, через работодателя. При этом необходимо предоставить документы, подтверждающие факт покупки недвижимости, право собственности на неё, сведения о размере уплаченного НДФЛ, семейном положении.

Полный список выглядит так:

налоговая декларация за период, по которому запрашивается льгота;
паспорт заявителя;
паспорт собственника недвижимости (не предоставляется, если это то же лицо, что и заявитель);
свидетельство о браке, если недвижимость приобретена в браке без брачного договора, плюс вычет предоставляется супругу собственника;
заявление о разделе долей, если супруги получают вычет совместно;
свидетельство о рождении детей, если они включены в договор в качестве собственников;
договор купли-продажи объекта;
кредитный договор, если оформлена ипотека;
финансовые документы, подтверждающие оплату по договору;
соглашение о первоначальном взносе, если он уплачен из собственных средств и передан покупателю не через счёт выдавшего ипотеку банка;
выписка ЕГРН о праве собственности на объект;
справка 2-НДФЛ за периоды, в счёт которых запрашивается вычет;
справка об уплаченных процентах по ипотеке, если заявлен дополнительный вычет;
ЭЦП, если заявление подаётся онлайн на сайте налоговой.

В зависимости от формы подачи заявления — лично или дистанционно — потребуются оригиналы документов или их копии.

Сроки подачи заявления

При самостоятельной подаче заявления, в налоговую можно обратиться не ранее завершения первого календарного года, в котором была куплена недвижимость. ФНС принимает декларации на налоговый вычет без ограничений в любой день года. Правило действует и при использовании трёхлетнего интервала — в этом случае просто подаётся три декларации. Например, в 2025 году можно запросить вычет за квартиру, купленную в 2024 с использованием зачёта за налоги, уплаченные в 2022-2024 гг.

Если вы получаете вычет через работодателя, его можно заявить в том же году, в котором жилая недвижимость куплена и оформлена в собственность.

Если вычет переносится на следующие периоды, подавать декларацию с заявлением можно каждый год или в произвольном порядке — это касается основной льготы и вычета по процентам. Если вы перестали получать облагаемые налогом доходы, продолжить получение вычета можно будет, когда вы снова начнёте платить НДФЛ.

Если вычет хотят получить супруги

При оформлении недвижимости в совместную собственность, вычет могут получить оба супруга. Если покупка совершена в браке, и брачный договор, определяющий права владения имуществом каждого супруга, не заключён, недвижимость автоматически считается общей. При этом в ЕГРН собственником может быть указан только один.

При подаче заявления на возврат необходимо приложить соглашение о разделе долей для вычета. Как правило, при стоимости объекта свыше 4 млн рублей доли считаются распределёнными ровно напополам, а соглашение налоговая может не затребовать. Если стоимость недвижимости меньше — документ лучше составить.

Если у одного из супругов нет облагаемого НДФЛ дохода, доли разделить всё равно надо. Право на вычет бессрочное. Его можно будет использовать позже, когда появится соответствующий доход.

Если квартира оплачена наличными

В этом случае к пакету документов надо приложить подтверждение факта расчёта. Это могут быть:

договор купли-продажи с указанием стоимости объекта;
расписка от продавца о получении денег;
банковская выписка о переводе.

Порядок получения вычета

Любой гражданин может обратиться в налоговую самостоятельно через личный кабинет на сайте.

При выборе необходимого раздела вы попадёте на страницу с выбором периодов, по которым можно получить льготу.

Необходимо выбрать период и далее заполнить декларацию 3-НДФЛ.Большая часть данных заполняется автоматически.

Если вы подаёте на вычет по недвижимости, которая не указана в вашем личном кабинете (например, принадлежит по ЕГРН супругу единолично, но куплена в браке), данные придётся заполнить вручную, а также подтвердить основания для обращения — в данном случае, приложить свидетельство о браке, заключённом до приобретения объекта.

Для отправки декларации в налоговую потребуется электронно-цифровая подпись. Её можно сгенерировать здесь же в личном кабинете бесплатно.

При подаче заявления сразу выбирается форма распределения возврата: на погашение текущих налоговых платежей и задолженностей или перечисление на счёт заявителя. Обратите внимание, что перечисление возможно только при отсутствии налоговых задолженностей, реквизиты указываются сразу при подаче документов. Чтобы принять решение по вашей декларации у налоговой есть 90 дней.

При выявлении неточностей и ошибок налоговая направит вам уведомление или запрос на уточнение данных. Проверяйте личный кабинет, чтобы не пропустить запросы и не упустить срок подачи корректировок: согласно п. 8 статьи 25.14 и статьи 88 НК это надо сделать в течение 5 дней с момента доставки запроса в ваш личный кабинет.

Вычет при обращении к работодателю

Предоставление вычета через работодателя происходит как увеличение заработной платы на сумму начисляемого НДФЛ. По сути, вместо того чтобы платить этот налог в казну, работодатель отдаёт его вам с разрешения налоговой.

Чтобы получить такое разрешение, необходимо отправить в ФНС тот же самый пакет документов, что и для декларации, и составить заявление на подтверждение права на имущественные налоговые вычеты. Декларацию заполнять не надо.

ФНС ответит вам в течение 30 дней. Полученное уведомление необходимо отнести работодателю, это и будет основанием для перечисления суммы налога вам.

Особые условия применения налогового вычета

Порядок обращения за вычетом различается в зависимости от типа сделки, категории ипотеки и заявителя.

При строительстве объекта

Право на вычет возникает только после подписания акта сдачи-приемки объекта.
Если недвижимость взята в ипотеку, можно сразу заявить вычет по процентам.
При расчёте налоговой базы для определения суммы вычета в затраты можно включить дополнительные работы и услуги — подготовку проекта при строительстве дома, например, или ремонт в квартире, купленной без отделки. Все дополнительные расходы должны быть включены в договор изначально (пп. 3, 4 и 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).

При рефинансировании

Для сохранения права на льготу в новом договоре должно быть указано, что он выдан в счёт погашения задолженности по ипотеке.

За несовершеннолетнего

Получить вычет за несовершеннолетнего могут родители, попечители или опекуны. При этом совокупная сумма вычета для взрослого не меняется и предоставляется в размере не более чем 13% от 2 000 000 рублей стоимости объекта и 3 000 000 по процентам.
Предоставление вычета возможно, если собственником недвижимости является только несовершеннолетний. При этом родитель потеряет своё право на вычет в будущем, даже если оформит собственность на себя.
Если ребёнок купит квартиру, он сможет получить свою льготу сам после совершеннолетия.

В каких случаях не применяется налоговый вычет

Кроме того, что имущественный налоговый вычет можно получить только при покупке жилой недвижимости, только один раз и только если вы уплачивали НДФЛ, есть и другие ограничения:

вычет не предоставляется нерезидентам, лицам без регистрации по месту жительства, а также резидентам, если объект расположен за пределами РФ;
льгота не применяется в отношении НДФЛ с доходов от долевого участия в организации (дивидендов с ООО, например), а также с выигрышей, полученных участниками азартных игр и участниками лотерей (п.3 ст. 210 НК РФ);
при использовании субсидий — маткапитала, субсидии для многодетных, военной ипотеки – их сумма отнимается от общей стоимости объекта, уменьшая расчётную базу для возврата НДФЛ (п. 5 ст. 220 НК РФ);
получить вычет нельзя, если сделка проведена между взаимозависимыми лицами и близкими родственниками (ст. 105.1 НК РФ);
при покупке апартаментов воспользоваться правом на вычет нельзя – эта недвижимость не имеет статуса жилой.

Источники

ФНС РФ. С 1 января действует прогрессивная шкала по НДФЛ Ссылка на ресурс: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/tax_doc_news/15562179/
Приказ ФНС России от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@ «Об утверждении форм, порядков их заполнения …». Ссылка на ресурс: https://www.nalog.gov.ru/rn77/about_fts/docs/15530881/
Упрощенный порядок получения вычетов по НДФЛ. Ссылка на ресурс: https://www.nalog.gov.ru/rn77/ndfl_easy/